[실제 낙찰 도전과정] 2023타경103460. 경동태원하이빌아파트.

안녕하세요.
최근 울산으로 투자지역을 설정했습니다.
그래서 실제 물건 분석을 하고 2023타경103460을 입찰하기로 했습니다.
권리분석부터, 실제임장, 입찰 도전까지 한 과정입니다.

물건 정보 (출처 : 경매마당)

감정가 : 1억 1800만원
최저가 : 8260만원
 
1. 손품
 
<권리분석>
임의경매 물건이며 임차인은 없고 소유자겸 채무자가 거주 중인 물건.
대항력 여부는 따질 필요가 없는 쉬운 물건.
사진으로 봤을 때 빈집으로 예상됨.
관리비 미납 140만원. (공용부분만인지 확인 필요할 듯.)
 
<시세>
1억 1천~2천 실거래가
그러나 네이버 매물 1억 최저가 (105동, 인테리어도 깔끔).
105동은 동향이고 좀 선호되지 않는 위치로 예상됨.
1억 매도 가능할 듯.
월세 1000/45~50
전세 1억
 
<편의시설>
울주군 범서읍에 위치한 물건으로 시내와의 접근성보다는 동떨어져서 동네를 형성한 느낌.
아파트 앞으로 중대형상권.
중대형상권
마트, 공원 바로 앞. 상권과 가까워 생활권 매우 좋음.
병원, 도서관 근처.
초중고 근처 도보 10분 이내.
학업 수준이 높진 않아 보임.
 
<주차>
주차공간이 부족하나 근처 공원등 주차보완 가능.
 
2. 자금계획
 
감정가 : 1억 1800만 원
최저가 : 8260만 원
낙찰희망가 : 8300만 원
 
은행대출 : 6640만 원
대출이자 : 3개월 108만 원
월 관리비 : 12만 원
중도상환수수료 : 100만 원
 
취등록세, 법무비 : 190만 원
 
예상수리비 : 최소로 300만 원(새시 추가 시 300만 원)
입주청소 : 20만 원
중개비 : 60만 원
 
미납관리비 : 140만 원
명도비(강제집행비) : 200만 원
 
=> 낙찰가 + 경비 = 94,540,000원
1억 매도 시 차액 546만 원
 
수익 500만 원을 목표로 바로 매도 계획을 세웠습니다.

대출 및 비용 계산 표

<실제 임장>

약 20분 정도 떨어진 마을이 시작되는 입구에 내려서 걸어갔습니다.

마을 입구에서 가까운 곳에 초등학교가 위치해 있었습니다.

초등학교 바로 맞은편 풍경

초등학교에서 경동태원하이빌까지 소요시간

성인기준으로 초등학교 정문에서 아파트 정문까지 약 7분이 소요되었습니다.

경동태원하이빌 앞 상권

초등학교에서 약 1-2분 걸어가면 상권이 길게 펼쳐져있었습니다.

전반적으로 있을 것들은 다 있어 보였습니다.

아파트 앞 병원과 약국등도 있었습니다.

위 사진에서 바로 꺾으면 멀리 경동태원하이빌이 보입니다.

경동태원하이빌 앞 주차장

아파트 바로 밑에 큰 무료주차장? 이 있었습니다.

아파트는 높이가 높은 곳에 위치해 있습니다.

그래서 정문에서부터 오르막이 시작됩니다.

이 아파트에 장점인 바로 앞에 큰 마트가 있습니다.

천상공원

바로 옆에는 천상공원이 있어 좋아 보입니다.

공원은 최근에 재정비한 듯 매우 깨끗한 시설을 유지하고 있었습니다.

정문으로 들어간 뒤 아파트 전경

 

경동태원하이빌 105동 전경

 

105동 밑에 주차장이 있었고 앞동과 옆동 사이 등 아파트가 매우 빽빽한 느낌을 받았다.

 

아파트 분리수거함

아파트 곳곳 자리가 있는 곳이라면 다 주차가 되어있었고 이중주차도 되어있었습니다.

주차 공간이 부족한 사실을 피부로 느낄 수 있었습니다.

경동태원하이빌 105동 입구, 놀이터

105동 뒷문입니다. 놀이터가 있었습니다. 그러나 상태가 매우 부식되어 보였고 전반적으로 노후화된 느낌을 많이 받았습니다.

엘레베이터는 최근 수리했는지 매우 깨끗했다.

105동 앞문에서 본 전경

 

601호 우편물

곳곳에서 온 우편물이 매우 쌓여있었다.

엘레베이터 내리자마자 오른쪽,왼쪽으로 나누어짐.

해당호실 복도에서 밑을 내려다본 풍경

 

중간에 위치한 집이 경매 대상물건입니다.

봤을 때 빈집이 확실해 보였습니다.

제일 끝집입니다.

현관문에도 우편물이 많은 걸로 보아 빈집이 확실해보입니다.

해당 호실에서 밖을 보면 이런 풍경으로 예상됩니다.

아파트 정문 게시판에도 이렇게 매물들이 나와있네요.

 

<부동산 임장>

4군데 시세조사 결과종합.

시세는 1억 1천~1500만원선.

그러나 경매대상물건과 같은 동인 105동에 1억에 약 3개의 물건이 나와있는데 다 거래가 안된다.

1억보다 더 낮은 금액에 급매 내놓아야거래가 될 듯.

실거래가도 9천만원대에 거래된게 여러개.

인기 많은 107,108동도 1억에 물건이 나와있다.

지금 매매 분위기 안좋다. 거래가 안된다!!

105동은 젤 인기 없는동. 동향.

전세임대수요는 있고 전세는 1억정도. 월세는 1000/45~50만원 선에 거래된다.

 

<총평>

낙찰 후 1억에 플피 전세 내놓고 2년 후에 매매 놓아야할 것 같다.

 

<낙찰결과>

2024년 2월 13일 실제 법원 방문.

8명입찰.

8670만원 최고가 신고인.

 

<느낀점>

급매 1억 물건 가격 조정 가능할 듯 하며 8300만원 최저가에 근접 낙찰해도 비용 다 더하면 시세와 같은 금액으로 예상된다.

실거주가 아니면 수익을 예상하기 힘들듯 하다.

첫 임장과 입찰도전 이였습니다.

 

 

상세히 모든 과정을 담아봤습니다.

처음 도전이여서 위 과정을 보고 피드백과 다양한 의견 환영하니 댓글남겨주세요!