경매6 선순위 임차인을 활용한 갭투자 전략 초보 투자자들에게 부동산 경매는 매력적이지만, 선순위 임차인이 있는 물건은 복잡한 법적 관계 때문에 기피 대상이 되곤 합니다. 하지만 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)을 적절히 활용하면 소액으로도 수익을 낼 수 있는 갭투자 기회를 창출할 수 있습니다. 이번 글에서는 선순위 임차인을 활용한 갭투자 전략의 기본 원리와 성공 포인트를 구체적으로 살펴보겠습니다.1. 선순위 임차인을 활용한 투자 원리선순위 임차인이 있는 물건의 특징은 다음과 같습니다:임차인 보호 의무경매 낙찰자가 되면, 선순위 임차인이 배당 신청을 하지 않는 경우 임대차 계약 기간 동안 임차인의 거주를 보장해야 합니다.보증금 반환 의무계약 종료 시, 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.이 점을 활용하면, 선순위 임차인의 보증금을 투자 자금처럼 .. 2024. 11. 24. [경매쉬운개념] 경매 전 전화조사 방법 경매로 낙찰받기 위해서는 정확한 시세조사가 중요하다. 발품으로 여러군데 방문해서 시세를 조사하는 방법이 있지만, 시간이 부족하거나 소심한 성격이라면 전화조사로도 충분한 결과를 만들어낼 수 있다.하지만, 전화조사시에 막상 무슨 말을 해야할 지 모르는 경우가 많다. 그래서 필수적으로 해야하는 질문과 멘트 예시들을 정리해보았다. 경매 물건 아래층이나 위층 주인처럼 가장하고 전화를 한다.또한, 나의 구체적인 상황을 정한다. 매도, 매수 시에 적절한 상황을 가정한다.예를 들어 매수하는 상황이라고 한다면, 부모님과 둘이 살려고 하는데 OO초 근처로 집을 구하고 싶다. 투룸이면 좋겠다.이런 상황을 가정하고 맞는 물건을 여쭤본다. 그럼 자세하게 설명을 받을 수 있다.아파트의 경우에는 3~4군데만 전화해도 거의 동일한 .. 2024. 11. 17. [경매쉬운개념]낙찰 받고 명도 할 때 대화법 낙찰 후 명도 과정에서의 효과적인 대화법과 예시투자자들은 명도에 큰 두려움을 느낍니다. 명도 때문에 경매를 싫어하는 사람도 있죠. 이때 도움이 되는 정보를 정리해봤습니다. 낙찰받고 나서 거주자에게 찾아갈 때 사용할 수 있는 대화법입니다. 기존 거주자와 대화하는 과정은 섬세한 접근이 필요합니다. 특히 기존 거주자에게 이사 요청을 전달하는 일은 감정적 갈등을 최소화하고 원활한 명도를 유도하기 위해 중요한 단계입니다. 1. 결정권이 나에게 없다.낙찰자가 아닌 "회사 직원", 또는 "공동 투자자"라는 점을 강조하며 나에게 결정권이 없다는 사실을 전달합니다.예시 멘트:"저는 낙찰을 받은 회사에서 명도 업무를 담당하고 있는 직원입니다. 저도 사장님 밑에서 일하는 평범한 직원입니다.""저희 회사도 여러 투자자들과 공.. 2024. 11. 15. [경매 쉬운 개념] 부동산 경매 물건 현장 조사 가이드: 필수 체크리스트 부동산 경매 물건지에 가면 막상 무엇을 살펴봐야하는지 혼란이 생긴다. 아래 항목들을 통해 실질적인 현장 조사 방법을 정리해 보았다. 아래 리스트를 확인하고 현장에서 살펴보면 된다.1. 우편함 조사이름 확인: 우편함에 남아 있는 우편물의 수신자 이름을 확인한다. 현재 입주자가 조사한 소유주와 동일한지 확인하고, 만약 다른 이름이라면 입주자의 거주 상태에 변동이 있었을 수 있다.독촉 고지서: 카드사나 관리비 등의 독촉장이 많다면 현재 거주자가 경제적으로 어려운 상황일 가능성이 있다. 이러한 정보는 입찰가 선정과 향후 명도에 중요한 참고자료가 된다.2. 체납 관리비 확인관리사무소 방문: 관리비 체납 여부를 확인하려면 관리사무소를 방문해 보는 것이 좋다. 관리비가 장기간 체납되어 있다면 소유주 또는 거주자가 경.. 2024. 11. 12. [실제 낙찰 도전과정] 2023타경103460. 경동태원하이빌아파트. 안녕하세요. 최근 울산으로 투자지역을 설정했습니다. 그래서 실제 물건 분석을 하고 2023타경103460을 입찰하기로 했습니다. 권리분석부터, 실제임장, 입찰 도전까지 한 과정입니다. 감정가 : 1억 1800만원 최저가 : 8260만원 1. 손품 임의경매 물건이며 임차인은 없고 소유자겸 채무자가 거주 중인 물건. 대항력 여부는 따질 필요가 없는 쉬운 물건. 사진으로 봤을 때 빈집으로 예상됨. 관리비 미납 140만원. (공용부분만인지 확인 필요할 듯.) 1억 1천~2천 실거래가 그러나 네이버 매물 1억 최저가 (105동, 인테리어도 깔끔). 105동은 동향이고 좀 선호되지 않는 위치로 예상됨. 1억 매도 가능할 듯. 월세 1000/45~50 전세 1억 울주군 범서읍에 위치한 물건으로 시내와의 접근성보다는 .. 2024. 2. 13. 22살 대학생 경제적 자유를 향해서 안녕하세요. 저는 22살 대학생입니다. 정확히 말하면 휴학생입니다. 어릴 때부터 부자가 되는 방법에 대한 관심이 많았습니다. 부자에 관련된 책들을 찾아 읽었고 부자가 되기 위해서는 대학에서 열심히 공부하고 좋은 곳에 취직하는 것이 방법이 아니란 것을 깨달았습니다. 그래서 다들 열심히 타인들이 정해준 욕망을 향해 좇는 사이에 저는 부자가 되고싶어 휴학을 했습니다. 부자가 되야한다는 막연한 생각은 있었지만 방법을 알지 못해 항상 답답했습니다. 유튜브나 책에서 '월 천만 원 벌기, 월수입 100만 원' 등등 다양한 방법을 접했습니다. 하지만 항상 확신이 없었고 시간 대비 안 될 것 같다. 그리고 될 수 있을지 에 대한 의문이 항상 있었습니다. 무엇보다도 제가 게으른 게 문제였습니다. 그렇게 부업, 재테크를 전.. 2023. 12. 11. 이전 1 다음 반응형
