[경매 쉬운 개념] 부동산 경매 물건 현장 조사 가이드: 필수 체크리스트

부동산 경매 물건지에 가면 막상 무엇을 살펴봐야하는지 혼란이 생긴다. 아래 항목들을 통해 실질적인 현장 조사 방법을 정리해 보았다. 아래 리스트를 확인하고 현장에서 살펴보면 된다.

---

1. 우편함 조사

• 이름 확인: 우편함에 남아 있는 우편물의 수신자 이름을 확인한다. 현재 입주자가 조사한 소유주와 동일한지 확인하고, 만약 다른 이름이라면 입주자의 거주 상태에 변동이 있었을 수 있다.
• 독촉 고지서: 카드사나 관리비 등의 독촉장이 많다면 현재 거주자가 경제적으로 어려운 상황일 가능성이 있다. 이러한 정보는 입찰가 선정과 향후 명도에 중요한 참고자료가 된다.

---

2. 체납 관리비 확인

• 관리사무소 방문: 관리비 체납 여부를 확인하려면 관리사무소를 방문해 보는 것이 좋다. 관리비가 장기간 체납되어 있다면 소유주 또는 거주자가 경제적 어려움을 겪고 있거나 공실 상태일 가능성이 크다. 관리비를 입찰가에 반영해야하므로 꼭 조사해야한다!
• 다녀간 사람 확인: 해당 물건에 대한 관심도가 높으면, 관리사무소 직원이 이전 방문자들에 대해 알고 있을 가능성이 크다. 직원이 물건에 대해 잘 알고 있거나 방문자를 많이 접한 듯한 태도라면 경매에 대한 관심이 높은 물건일 수 있다.

---

3. 건물 관리 상태

• 섀시 및 외부 관리 상태: 창틀과 섀시는 수리 비용이 많이 드는 항목이므로 확인이 필수적이다. 오래된 빌라에서 창틀이 관리된 상태라면 내부 또한 어느 정도 수리되었을 가능성이 있다.
• 일조량 및 전망: 거주 환경의 질을 좌우하는 요소로, 특히 낮 시간대 일조 상태와 창문을 통한 외부 전망은 중요한 고려 사항이다.
• 옥상 방수 상태: 빌라 옥상에 방수 페인트나 방수 공사가 되어 있는지 확인한다. 방수 처리가 미흡할 경우 빗물 누수 문제가 발생할 수 있다. 누수문제는 아주 큰 스트레스를 받게 하고 최종 수익에도 영향을 미친다.
• 빌라 입구 및 주차 공간: 입구가 도로와 얼마나 가까운지, 주차 공간이 세대당 한 대 이상 배정 가능한지 살펴본다. 주차 공간 부족은 입주자의 생활 편의에 큰 영향을 준다.
• 외벽 상태: 외벽의 균열이 누수 문제를 유발할 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 한다. 물이 스며들어 건물 내부로까지 손상을 입히지 않도록 건물 외관을 꼼꼼히 확인한다.
• 도시가스 점검: 도시가스가 잠겨 있거나 연결이 중단된 상태라면 현재 사람이 살지 않는 공실일 가능성이 있다.

---

4. 전입세대열람

• 전입 세대 변동 확인: 물건이 있는 지역의 동주민센터에서 전입세대 열람이 가능하다. 새로운 전입자가 있는 경우 소유주와의 관계를 파악해본다. 

---

5. 총무나 반장과의 인터뷰

• 정보 공유 가능성: 거주자에 대한 정보와 실제 거주 상태, 관리 상태, 수리 여부 에 대해 물어보면 생각보다 많은 정보를 알 수 있다. 또는 옆집이나 위아래집에 초인종을 누르고 물어본다.

---

6. 임차 계약 가격 조사

• 세입자 계약 시세 조사: 만약 임차인이 있다면, 임대 계약 당시의 시세를 조사한다. 시세보다 높은 금액에 계약이 성사되었다면, 인테리어나 내부 시설이 어느 정도 갖추어져 있을 가능성이 크다. 이는 임차인이 나간 후 빠르게 재임대 가능성을 높이는 데 도움이 된다.

---

7. 주변 공실률 조사

• 인근 건물 공실률 확인: 물건 주위에 공실이 많다면 해당 지역의 임대 수요가 낮거나, 지역 내 경쟁 물건이 많을 수 있다. 이러한 공실 상태는 향후 재임대 가능성에 영향을 미치므로 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다.

---

8. 공인중개사와의 시세 조사

• 현지 공인중개사 방문: 인근 부동산 중개소에 방문해 현재 시세와 해당 물건의 수요를 문의한다. 중개사는 지역 내 수요와 시세, 공실률을 파악하고 있으므로 실질적이고 구체적인 가격 정보를 얻을 수 있다.

---

아래 글은 실제 현장조사 과정과 입찰 도전이 담겨 있습니다.

[실제 낙찰 도전과정] 2023타경103460. 경동태원하이빌아파트.