낙찰 후에는 대부분이 빠르게 물건지로 향하라고 한다. 가서 점유자를 만나고, 부재중이거나 만남이 어려운 경우에는 포스트잇이라도 문에 붙여두는 것이 좋다고 한다. 간혹 경매에 대해 조금이라도 아는 점유자가 잔금 납부 후에 오라고 요청하는 경우도 있지만, 경매는 시간과 수익이 밀접하게 연결되므로 가능한 빨리 점유자와 대화를 시도하는 것이 중요하다. 그 이유는 다음 세 가지로 요약할 수 있다.
1. 불필요한 번거로움을 줄일 수 있다
낙찰받은 물건지는 경매 관할 법원에서 진행되기에 본인의 거주 지역과 멀리 떨어져 있을 가능성이 크다. 이 경우 물건지로 이동하는 시간을 절약하고 불필요한 왕래를 줄이는 것이 효율적이다. 첫 방문을 통해 현장 상태를 파악하고 점유자와 소통하면 이후 서류 처리나 잔금 납부 절차에서도 수월하게 진행할 수 있다.
또한 초기 방문으로 주요 정보를 한 번에 수집하면, 이후 여러 차례 방문할 필요가 줄어들어 낙찰자의 시간과 경제적 부담을 덜 수 있다.
2. 매각불허가 신청 가능 기간
낙찰 후 일주일 이내에는 법적으로 ‘매각불허가 신청’이 가능하다. 이는 물건지 방문 시 구조적 하자나 법적 문제 등을 발견했을 때 매각 중지 또는 취소 요청을 할 수 있는 절차다. 또, 빠르게 방문하여 물건 상태를 점검하면 하자가 발생할 가능성을 미리 파악하고 수리 비용 등의 잠재적인 지출을 예측할 수 있다. 특히 오래된 주택이나 상가는 필수적으로 점검해야 한다.
매각불허가 신청할 수 있는 기간은 짧으니, 하자가 있다면 꼭 그 기간 안에 이의를 제출해야한다. 따라서 빠른 방문으로 경매 리스크를 최소화하는 것이 필요하다.
3. 명도 계획 수립 및 협상에 유리하다
명도는 낙찰 후 필수적인 절차다. 점유자가 있는 경우 명도를 통해 내보내야 온전한 소유권이 이전된다. 이때 점유자의 성향이나 이사 계획에 대한 정보는 협상에 큰 도움이 될 수 있다. 예를 들어, 점유자가 협조적일 경우 원활한 협상이 가능하고, 장기 점유자가 이사 계획이 없으면 추가 시간이 필요할 수 있다.
명도 협상에서 주로 다루어지는 항목은 기간 연장과 이사비 지급이다. 점유자가 이사할 거주지를 찾을 수 있는 여유를 주거나, 이사비를 제공하는 조건으로 협상을 진행할 수 있다. 빠르게 방문해 점유자와 초기 소통을 시도하면, 이들이 이사 계획을 세울 시간을 줄여 낙찰자가 원하는 일정에 맞춰 명도 작업이 가능해진다.
또한 장기간 연락이 어려운 점유자가 있을 경우를 대비해 신속하게 소통을 시도하는 것이 중요하다. 연락이 되지 않는 점유자와의 협상을 놓치면 명도 절차가 지연되고 수익에도 영향을 미칠 수 있다.
명도 협상 소요 시간은 점유자의 상황에 따라 달라지지만, 통상적으로 한 달에서 세 달 이상 소요될 수 있다. 따라서 명도 기간을 최대한 줄여서 수익률을 높이는 것이 좋다. 점유자에게 명확한 이사 계획을 전달하고 이사 비용 지원 등의 현실적인 조율이 중요하다. 빠르게 현장을 방문해 대화하는 자세가 성공적인 낙찰 이후 절차를 이끄는 핵심이다.
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