[경매쉬운개념] 권리분석 한 시간 안에 마스터하기

경매에 대한 인식은 여전히 부정적입니다. 주위에서 경매를 하는 사람을 찾아보는 것이 쉽지 않고, 전문성이 필요하다는 생각 때문에 접근하기 어려운 분야로 여겨집니다. 어려워하는 부분은 크게 권리분석과 명도가 있습니다. 하지만 알고보면 어렵지 않습니다.

권리분석의 핵심: 임차인의 대항력 판단

 

권리분석은 임차인의 대항력 여부만 판단하면 되고, 명도도 임차인의 대항력 여부에 따라 대응방법이 거의 정해져 있기 떄문입니다. 그렇다면 권리분석만 할 줄 안다면 나머지는 오픈북 시험이나 마찬가지 입니다. 권리분석도 유료경매 사이트에서는 다 되어있고 우리는 그것이 맞는지 확인 정도만 하면되는 시대입니다. 또, 초보자는 특수권리가 없는 아주 쉬운 권리분석 만으로도 수익을 낼 수 있는 물건이 거의 대부분입니다.

등기부등본 이해하기

권리분석은 주로 등기부등본을 기반으로 진행됩니다. 유료 경매 사이트를 이용하는 경우, 관련 정보를 즉시 확인할 수 있지만, 비유료 사이트를 이용하는 초보자도 '인터넷 등기소'에서 1,000원에 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 표제부는 건물의 기본 정보를 담고 있어 권리분석에는 사용하지 않습니다. 갑구에는 소유권 관련 사항이, 을구에는 소유권 외의 기타 권리가 기록됩니다. 이때 빨간 줄로 표시된 권리는 이미 말소된 것이므로 무시하면 됩니다. 나머지 권리들을 날짜별로 정리하면, 권리분석 준비가 완료됩니다.

 

마지막 페이지에는 빨간줄로 소멸된 권리들은 없어지고 살아있는 권리들을 요약해놓은 페이지가 있습니다. 이 페이지만 봐도 무관합니다.

말소기준권리 찾기

다음 단계는 말소기준권리를 찾는 것입니다. 말소기준권리는 소멸 기준이 되는 권리로, 보통 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기가 말소기준권리가 됩니다. 이 네가지만 말소기준권리가 됩니다. 등기부등본에서 위 단어들을 찾아 날짜 순서대로 배열하고 그 중 가장 빠른 것이 말소기준권리 입니다. 말소기준권리란 쉽게 말소기준권리 뒤로는 모든 권리가 소멸하는 것입니다. 원래 받기로한 돈을 다 못받아도 소멸됩니다.

예를 들어

2015.04.06	근저당
2024.03.08	임의경매개시결정

위 경우, 근저당이 말소기준권리가 되며, 그 이후의 권리는 모두 소멸합니다.

 

정리하자면,
1. (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기 찾기.
2. 순서대로 배열.
3. 가장 빠른 것이 말소기준권리.
4. 뒤로는 다 소멸.

더 간단한 방법도 있습니다. 매각명세서에서 말소기준권리가 명시되어 있으므로, 이를 확인하는 것만으로도 임차인의 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.

대항력 여부 판단법

대항력 여부는 다음과 같이 간단히 판단할 수 있습니다:

1. 매각명세서 확인: 말소기준권리를 확인합니다.
2. 임차인의 전입 신고일 확인: 
   - 만약 임차인의 전입 신고일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있습니다.
   - 전입 신고일이 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없습니다.

이 두 가지 정보만 알면 권리분석이 끝납니다. 추가로, 법원은 매각명세서 하단에 주의할 사항을 안내하므로, 표에 문제가 없으면 그 물건은 안전한 경매 대상이 됩니다. 

"등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 상실하지 않는 것" 이라는 칸에 주의해야할 (인수해야할) 권리들을 친절하게 알려줍니다. 또, 비고란으로 추가로 주의해야할 부분까지 안내해줍니다.

 

위 사진에서는 최선순위설정이 2015.04.06 근저당권입니다. 임차인의 전입신고일이 이 날보다 빠르면 대항력이 있고, 느리면 대항력이 없습니다. 밑 임차내역의 전입신고일과 날짜 비교만 하면 권리분석이 끝납니다. 이 경우에는 임차인이 없어 고려할 사항이 없습니다. 

이렇게 권리분석의 기초를 이해하면, 초보자도 경매에서 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 경매는 어려운 것이 아니라, 올바른 정보를 가지고 접근하는 것이 중요합니다.

 

 

 

추가로,

대항력 여부를 판단했다면 대항력 여부에 따른 상황을 한눈에 정리했습니다.

대항력이 없는 임차인은 어떻게 나눠지고, 또 대항력이 있으면 어떻게 되는지 알 수있게 정리한 글입니다.

[경매쉬운개념] 낙찰자가 물어줘야 할 보증금이 있을까? : 임차인 대항력 여부에 따른 상황