[경매 쉬운 개념] 대위변제 : 대신 빚 갚고 내 권리 지키는 법

[대위변제란]

대위변제는 채권자와 채무자 사이의 법적 관계에서 중요한 역할을 하는 제도입니다. 일반적으로 대위변제는 제3자가 채무자의 채무를 대신하여 채권자에게 변제함으로써 발생합니다. 이는 채무자가 자신의 채무를 이행하지 않을 경우, 제3자가 그 채무를 대신 이행하여 채권자의 권리를 대신하는 것을 의미합니다.

 

쉽게 한마디로 말하면 대신 빚을 갚는 것이다.

 

+헷갈리는 분을 위하여,

채권자 : 돈을 빌려준사람

채무자 : 돈을 빌린사람

이때, 제3자가 채무자를 대신하여 채권자의 빚을 갚는 것이 대위변제!

이때, 제 3자와 채무자의 새로운 채무관계가 생긴다. 제3자가 채무자에게 채권을 행사할 수 있다.

 

경매와 대위변제의 관계

경매 절차 중 대위변제가 이루어질 경우, 채권자가 채무자에게 대금을 지급받게 되면 경매는 취소될 수 있습니다. 이는 경매가 진행되는 동안에도 채무자의 채무가 변제되는 상황에서 경매의 필요성이 사라지기 때문입니다. 특히, 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 경매 취소가 가능하므로, 채무금액이 적다면 대위변제의 가능성이 높으니 대금납부를 빠르게 하는 것이 좋다.

 

대위변제가 발생할 가능성

대위변제가 발생할 가능성이 높아지는 경우는 여러 가지가 있지만, 특히 임차인과 관련된 경우가 대표적입니다. 예를 들어, 2순위 임차인이 1순위 채권자의 채무를 변제하게 되면, 1순위 채권자의 권리가 소멸하고 2순위 임차인이 1순위의 권리를 가질 수 있습니다. 이 경우, 2순위 임차인은 이제 대항력을 가지게 되어 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이는 특히 경매가 임박했거나 채무자의 재정 상태가 불안정한 경우에 중요한 전략이 될 수 있습니다.

낙찰가 2억 5천
1순위 은행 (말소기준권리)	1억원
2순위 임차인 (대항력X)	2억원

 

1순위, 2순위 채무를 합쳐 3억원이다. 집이 3억원이상에 낙찰된다면, 두 채권자 모두 거의 모든 돈을 다 받을 수 있다. 그 이하로 낙찰된다면 임차인은 돈을 잃게 된다. 2억 5천만원으로 낙찰되었다면, 은행에게 1억원을 배당하고 남은 돈 1억 5천을 받게되어 5천만원의 손해를 입는다.

이때, 임차인이 앞선 순서인 은행에게 1억원을 대신 갚는다면, 임차인은 돌려받아야할 돈이 3억원이 되고 1순위 채권자가 된다. 앞선 채권이 없으므로 대항력을 가지게 되어 자신의 돈을 다 지킬 수 있다. 2억 5천만원에 그대로 낙찰된다면, 2억 5천만원을 배당받고 대항력이 있으므로 남은 돈은 낙찰자에게 받을 권리가 생기는 것이다. (경매 실행 비용 등은 제외했다.)

 

 

정리하자면,

대위변제는 다른 사람이 대신 돈을 갚아주는 것으로, 경매에서 자신의 권리를 지키는 방법이며, 경매에서 하나의 전략으로 사용할 수 있다.