[경매쉬운개념] 낙찰자가 물어줘야 할 보증금이 있을까? : 임차인 대항력 여부에 따른 상황

경매에 참여할 때, 임차인의 대항력 여부에 따라 낙찰자가 물어내야 할 보증금이 달라질 수 있습니다. 임차인은 크게 대항력 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인으로 나뉘며, 이 두 가지 경우에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 대항력 없는 임차인

대항력이 없는 임차인은 금액과 상관없이 보증금을 돌려받을 권리가 없습니다. 

그러나 대항력이 없는 임차인 중 소액임차인은 최우선변제권 조건을 충족할 경우 소액이라도 배당금을 받을 수 있습니다. 이 경우 명도확인서가 필요하며, 이는 임차인이 집을 비웠다는 것을 증명하는 서류입니다. 명도확인서를 받지 않으면 배당금을 받을 수 없습니다.

대항력 없는 임차인의 경우:

- 소액임차인: 최우선변제권 조건을 충족하면 소액이라도 배당받을 수 있습니다.
- 한 푼도 받지 못함 : 금액이 어떻게 되던 보증금을 돌려받을 권리가 없어 낙찰자가 신경써야할 것이 없습니다. (명도 저항이 셀 확률이 높다는 점은 알아둬야한다)

2. 대항력 있는 임차인

대항력있는 임차의 물건의 경우 주의해서 입찰해야합니다. 대항력 있는 임차인은 보증금을 전액 돌려받을 권리가 있습니다. 이는 말소기준권리보다 전입신고일이 빠르기 때문입니다. 대항력이 있는 임차인을 선순위 임차인이라 하기도 합니다. (말소기준권리보다 전입신고가 선순위 이기 때문이다)  이 경우 낙찰자가 보증금을 직접 물어줘야 할지, 배당금으로 받을 수 있는지를 살펴봐야 합니다.

대항력 있는 임차인의 경우, 상황은 다음과 같이 나뉩니다:

- 모두 배당: 임차인이 보증금을 전액 배당받는 경우, 낙찰자가 물어줄 필요가 없습니다.
- 일부 배당: 임차인이 보증금의 일부만 배당받는 경우, 낙찰자가 남은 금액을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 배당 신청 안함: 임차인이 배당을 신청하지 않았다면 계약 기간을 채우고 보증금을 낙찰자에게 돌려받겠다는 것입니다.

배당 신청의 중요성

배당 신청 여부에 따라 대항력 있는 임차인이 보증금을 어떻게 받는지가 달라집니다.  (대항력이 있지만) 배당 신청을 하지 않은 임차인은 계약이 종료된 후 보증금을 받을 수 있습니다. 반면, 배당 신청을 한 경우에는 법원에서 정해진 배당 순서에 따라 금액을 나눠 받게 됩니다. 배당신청을 한 임차인은 모두 배당받거나 일부만 받거나로 나뉩니다. 배당순서에 따라 결정되어요. 배당 순서는 법원에서 임의로 결정하는 것이 아니라, 채권자의 채권설정일자와 임차인의 확정일자로 결정됩니다. 전입신고를 했어도 확정일자 날짜로 순번을 정하기 때문에 확정일자도 받아야하는 이유입니다.

배당 순서는 다음과 같습니다:

1. 경매 필요비용: 먼저 경매의 필요비용을 배당합니다.
2. 채권, 임차인 배당 : 그 다음, 채권과 보증금을 젤 빠른 날짜대로 줄세워 순서대로 나눠줍니다.

 

밑에 두가지 경우를 살펴보겠습니다. 주의할 것은 둘 다 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르니 대항력이 있는 상태입니다. 거기서 배당순서만 달라져서 낙찰자가 부담해야할 금액을 예상해볼 수 있습니다.

 

예를 들어, 말소기준권리보다 전입신고일과 확정일자가 모두 빠른 경우:
말소기준 권리보다 전입신고가 빠르면 대항력이 갖게 됩니다. 그리고 확정일자를 살펴보면 된됩니다. 전입신고일, 확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르다고 가정합시다. 배당순서는 제일먼저 경매필요비용을 나눠줍닏다. 그다음 전입신고일이 빠르니 대항력은 갖추었고, 확정일자 순대로 배당을 함으로 임차인이 먼저 배당받고 남은 금액을 채권자들에게 배당합니다. 낙찰자가 임차인의 보증금 금액보다 높은 금액으로 입찰 했다면 임차인은 모두 배당 받아갑니다. 그러나 낮은 금액으로 입찰했다면 임차인에게 배당하고, 못받은 남은 금액은 낙찰후 임차인에게 주어야합니다.

하지만 전입신고일이 빠르나 확정일자는 늦은 경우,

여기서 만약 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르나, 확정일자는 말소기준권리보다 늦는다면 어떻게 될까요? 일단 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르니 대항력은 갖추었습니다. 그리고 확정일자 순대로 배당하는 것은 같습니다. 순서는 앞선 채권 먼저 배당하고 다음 순서인 임차인에게 배당합니다. 그럼 높은 확률로 임차인은 보증금을 모두 받지 못하고 낙찰자가 이를 물어줘야합니다. 높은 금액으로 입찰하여서 임차인보다 앞선 채권들을 모두 나눠주고도 보증금을 배당할 금액이 남는다면 임차인은 보증금을 다 받게 되고 낙찰자가 물어줘야할 금액은 없습니다.


낙찰자가 물어줘야 할 보증금이 발생할 경우(=선순위 임차인이 있을 경우), 대출이 어려워질 수 있습니다. 따라서 배당 순서를 정확히 이해하고 이를 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다. 만약 임차인에게 물어줘야 할 금액이 많다면, 예상하지 못한 손실이 발생할 수 있습니다. 경매에서 성공하기 위해서는 이러한 요소를 철저히 분석하고 대비하는 것이 필수적입니다.