[경매 쉬운 개념] 경매 진행 7단계 정리

경매 투자를 하려면 경매 단계를 큰 틀에서 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다. 물론 모든 단계에 참여하지 않고 몰라도 경매 투자에는 큰 지장이 없지만, 단계별 세세한 내용과 기간 등은 알지 못해도 되지만 큼지막한 단계를 이해해야 경매 투자에 도움이 된다고 생각합니다. 경매 단계를 크게 7단계로 나눌 수 있습니다.

 <1단계> 경매 신청 및 경매 개시 결정
채권자가 법원에 경매를 신청하게 됩니다. 이때 채권의 종류에 따라 임의경매와 강제경매로 나뉘며, 대부분의 경매는 임의경매입니다. 간다히 예를 들어, 대출금을 갚지 못해 은행에서 신청하는 것이 임의경매입니다. 반면, 강제경매는 채권자가 소송에서 승소한 후 신청하는 것으로, 민사소송법에 따라 이행권이 인정되어야 가능합니다. 이렇게 경매가 시작되면 법원에서 경매개시 결정이 이루어집니다.

 <2단계> 배당요구의 종기
채권자들이 경매 물건이 낙찰된 후, 낙찰 대금에서 자신이 받을 돈을 요구하는 과정을 배당요구라고 합니다. 이 단계에서는 낙찰 대금에서 돈을 받을 채권자들과 임차인들이 배당 요구를 신청하게 되며, 민사집행법에 따라 배당금 분배가 이루어집니다. 따라서 배당요구 기간 내에 신청해야 하며, 이의가 있을 경우 법원에 청구할 수 있습니다.

 <3단계> 매각 전 준비단계
이 단계에서는 경매 물건에 대한 현황조사 및 감정평가가 이루어집니다. 현황조사는 부동산의 상태를 파악하고, 감정평가는 시장 가치를 산정하는 데 필수적입니다. 경매가 시작되기까지 대개 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요되며, 이는 시장의 변동성으로 인해 감정가가 시세와 다를 수 있음을 의미합니다. 따라서 투자자들은 감정가로 시세를 판단해서는 안 된다고 강조합니다. 부동산 상승장에서는 단기간에 시세가 오를 수 있기 때문에 신건물건도 주목할 필요가 있습니다. 매각 방법이 지정되고 공고되며, 매각 기일이 정해진 후 이해관계자에게 안내가 이루어집니다.

 <4단계> 매각 실시
법원에서 매각을 실시하는 날입니다. 입찰자들은 입찰보증금을 준비하여 법원에 방문합니다. 최고가 매수 신고인이 물건을 낙찰받게 되며, 낙찰자가 없을 경우 1회 유찰되어 다음 매각 기일이 정해집니다. 이때 입찰보증금은 일반적으로 낙찰가의 10%로 설정되며, 이는 신뢰성을 보장하는 역할을 합니다.

 

 

아래 단계 부터가 낙찰 후 직접적으로 겪게되는 과정이므로 잘 기억해야합니다.

 

 <5단계> 낙찰 후 매각 허가 결정
낙찰 후 7일 이내에 매각 허가 결정이 이루어집니다. 이때 이해관계인들이 이의 신청을 하지 않으면 매각대금을 납부할 수 있습니다. 낙찰 후 14일이 지나야 잔금을 납부할 수 있으며, 이후 약 30일의 기간 내에 매각 대금을 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다. 만약 매각 대금을 납부하지 않으면 재매각으로 넘어가며, 이 경우 입찰 보증금이 20%로 설정됩니다. 중요한 점은 부동산에 문제가 있거나 사전 정보와 다르다면 반드시 이 14일 내에 이의를 제기해야 한다는 것입니다. 이 시기가 지나면 법원에서 문제를 인정해도 매각 취소가 어렵습니다.

 <6단계> 인도명령
소유권을 취득한 후, 복잡한 권리 관계가 말소되고 등기가 깔끔하게 정리됩니다. 경매의 장점 중 하나입니다. 소유권 취득 후 6개월 동안 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이는 집에 거주할 권리가 없는 사람을 내보낼 수 있는 명령으로, 민사집행법에 따라 강제 집행이 가능합니다. 이 6개월 기간이 중요하며, 만약 이 기간을 넘기면 소송으로 넘어가 복잡해질 수 있습니다. 따라서 인도명령을 신청하고 강제 집행할 수 있는 기간 내에 명도를 완료하는 것이 좋습니다. 인도명령은 보통 매각대금 납부 시 법무사에게 소정의 금액을 지급하고 함께 진행합니다. 명도가 수월하게 진행중이라고 해도 어떻게 될지 모르기에 인도명령은 신청해두는 게 좋습니다.

 <7단계> 배당
낙찰자가 잔급납부를 완료하면 보통 30-40일 내에 배당 기일이 잡힙니다. 배당금을 받을 수 있는 임차인의 경우, 명도가 완료되었다는 명도확인서가 필요합니다. 따라서 배당 받을 가능성이 있는 임차인이 있는 물건은 명도가 수월할 것이라는 예상을 기반으로 입찰하는 전략을 사용하기도 합니다. 이때 배당금 분배는 민사집행법에 따라 공정하게 이루어지며, 각 채권자에게 일정 비율로 배분됩니다.

투자 시에 꼭 알아야할 부분
1. 낙찰 후 14일 이내에 이의 제기를 해야 합니다.
2. 잔급납부 기간은 약 한 달입니다.
3. 잔급 납부 후 약 한 달 뒤에 배당 기일이 잡힙니다. 

이러한 단계와 규정을 이해하고 준비하면 경매 투자에서 더 나은 결정을 내릴 수 있을 것입니다.

경매 진행 단계 한눈에 정리