부동산 투자 대출금액이 줄어든다고?? : 방공제를 고려하라

부동산 경매 대출 시 방공제를 고려한 자금 계획

부동산 경매에서 성공적인 투자를 위해서는 대출 금액 산정이 매우 중요합니다. 일반적으로 경매 대출 금액을 예상할 때는 다음과 같은 기준을 따릅니다:

1. 감정가의 70%
2. 낙찰가의 80%

이 중에서 낮은 금액으로 대출이 승인됩니다. 이 기준은 주로 무주택자를 기준으로 하며, 다주택자의 경우 대출 비율이 낮아질 수 있습니다. 하지만 이 기준만으로 자금 계획을 세우면 나중에 자금 흐름에 문제가 생길 수 있습니다.

방공제의 중요성

부동산 경매가 완료되어 낙찰금이 배당될 때, 대항력이 없는 임차인도 최우선변제금을 받을 권리가 있습니다. 이 경우 은행은 그 금액만큼 대출금을 회수하지 못하게 됩니다. 따라서 은행은 처음부터 이 최우선변제금을 고려하여 대출을 진행합니다. 이를 흔히 ‘방공제’ 또는 ‘방빼기’라고 합니다.

예를 들어, 은행이 1억 원을 대출해 주었고 대출금을 못 받아서 경매로 넘어갔다고 합시다. 이후 경매에서 1억 원에 낙찰되어 은행이 돈을 다 돌려받으면 문제가 없습니다. 그러나 만약 3천만 원의 보증금을 가진 임차인이 존재한다면, 경매에서 1억 원이 들어오더라도 3천만 원은 임차인에게 먼저 지급되고, 나머지 7천만 원만 은행에게 배당됩니다. 따라서 은행은 3천만 원의 손실을 보게 됩니다. 이러한 이유로, 방공제를 적용하여 처음부터 3천만 원을 제외한 7천만 원만 대출해 주는 방식으로 진행합니다.

출처 : 부동산 114

최우선 변제금은 지역과 시기에 따라 다를 수 있으며, 보증금 전액을 보장해주는 것이 아니라 위 표 범위에 따라 금액을 보장해줍니다. 기준시점은 전입신고 날이 아니라 말소기준권리 설정일(최선순위 담보물권이 설정된 날) 이라는 것도 주의해야합니다.

부동산 경매에서 대출 투자뿐만 아니라, 임차인으로 거주할 방을 구할 때도 방공제를 고려하는 것이 중요합니다. 지역과 시기를 알고 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지킬 수 있는 선에서 보증금을 정하고 계약을 해야합니다.

 

대출 가능 금액 산정

대출 가능 금액은 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다:

- 감정가의 70% - 방빼기 금액
- 낙찰가의 80%

위 두 금액 중 낮은 금액으로 대출이 이루어집니다. 이 때 방공제를 철저히 계산하는 것이 중요합니다.

방공제 면제권 활용

좋은 소식은 방빼기를 4번 면제받을 수 있는 기회가 있다는 것입니다. MCI(개인당 방공제 면제권)와 MCG(세대당 방공제 면제권)를 통해 각각 2번, 총 4번의 방공제 면제가 가능합니다. 

- MCI: 개인당 2번 사용 가능
- MCG: 세대당 2번 사용 가능 (세대원 중 누군가가 사용했다면 사용할 수 없음)

따라서 방공제 면제권을 충분히 활용할 수 있는 기회를 고려하고, 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이러한 면제권은 자금 계획에서 큰 역할을 하므로, 사용 가능 여부를 항상 체크하는 것이 필요합니다.

마지막으로,
부동산 경매 투자 시 방공제를 고려한 자금 계획은 성공적인 투자의 중요한 요소입니다. 감정가와 낙찰가를 기준으로 대출 가능 금액을 산정할 때 방공제를 반드시 반영해야 하며, 이를 통해 수익률을 극대화하고 위험을 줄일 수 있습니다. 또한 방공제 면제권을 적절히 활용하여 추가적인 안전장치를 마련하는 것도 잊지 말아야 합니다.

이러한 세심한 준비와 계획이 부동산 투자에서 성공으로 이어질 것입니다.