부동산 투자할 때 무조건 대출을 받아야하는 이유 (수익률 비교를 통해)

부동산 대출을 할 때 대출을 받지 않고 하는 투자자는 매우 드물 것이다. 내 집 마련할 때도 대출을 받아 안방 말고는 은행 것이라고 하는 세상에서, 투자할 때 자기자본만으로 한다는 것은 수익률이 낮고 성장이 매우 더딘 결과를 가져올 것이다. 우리는 자라면서 저축의 중요성을 교육받고 부채는 안 좋은 것이라고 세뇌당했다. 실제로 우리 아버지께서도 내가 아무리 대출의 필요성을 설득해도 대출에 대한 부정적인 인식을 깨지 못하셨다. 똑똑한 투자자라면, 투자에서 대출은 꼭 필요한 친구라는 것을 알고 이를 잘 활용해야 부자가 되는 길에 들어설 수 있다.

대출 유무로 수익률 비교해 보기

먼저, 쉽게 순자산 비교를 통해 알아보겠다.

-1억 원에 부동산을 구입하고 대출은 7천만 원을 받았다고 가정하자. (LTV 70%로 계산)
이때 나의 순자산은 3천만 원이 투입된다.
이 부동산이 시세가 상승하여 1억 3천만 원이 되었다.
그럼, 대출금은 7천만 원으로 동일하고, 순자산은 6천만 원이 된다.
내 돈은 3천만 원 투자했지만, 가만히 있어도 6천만 원으로 늘어나서 2배가 되었다.

-똑같은 조건으로 대출을 받지 않을 때 예시이다.
1억 원의 부동산을 구입하는 데 대출을 받지 않고 1억 원의 순자산을 투입하였다.
이 부동산이 시세가 상승하여 1억 3천만 원이 되었고, 3천만 원의 시세 차익을 얻었다.
순자산 1억 원을 투입해서 3천만 원을 번 것이다.
앞서 대출을 받아 순자산 3천만 원 투자로 3천만 원으로 번 것과 비교되는 수치이다.

두 번째로, 월세 임대수익을 통해 비교해 보겠다.
1억 원 빌라를 월세 500/30으로 임대한다고 가정하겠다.
-대출을 받지 않을 때, 1억 원 투자하고 보증금 500만 원을 받아 실투입 금은 9,500만 원이 된다. 월세 30만 원을 받아 연 360만 원의 임대수익을 가져간다.
연수익률로 계산하면 360만원/9500만원*100 = 약 3.8%이다.

-대출을 70% 받는다고 가정하면, 7,000만 원의 대출금과 500만 원의 보증금으로 나의 실투입 금은 2,500만 원이다.
연 360만 원의 임대수익으로 연수익률을 계산해 봤을 때, 약 14%가 된다.

대출 유무에 따른 임대수익률 비교

한눈에 봐도 엄청나게 차이가 난다. 이러한 이유로 부자가 되기 위해서는 대출을 이용해서 빠르게 부의 길에 올라타야 한다. 월급을 차곡차곡 모으는 동안 집값은 더 따라잡지 못하게 상승한다. 실제로 아래 그래프를 보면 임금 상승률보다 부동산 상승률이 더 높은 걸 볼 수 있다.

출처 : KB 부동산

소비를 위한 지출, 즉 나쁜 대출만 하지 않는다면 대출은 나쁜 것이 아니며 삶에 도움이 되는 존재이다. 물론 투자를 위해 내가 감당할 수 없을 만큼 무리한 대출을 받는다면 그것은 나의 미래를 오히려 갉아 먹는 짓이 될 수 있다.