재개발 정의와 종류 정리 (모아주택사업, 신속통합기획, 역세권개발사업)

 

네이버 지도만 보아도 개발 지역이 많이 표시되어 있는데, 용어가 생소하고 뭐가 뭔지 모르겠다고 많이 느꼈습니다. 처음에 재개발은 다 같은 재개발인 줄 알았는데 알고 보니 종류가 다양하고 진행 방법, 추진 방향도 다르고 각자 장단점도 존재했습니다.
그 종류들을 한눈에 보기 쉽게 정리했습니다.

먼저 재개발을 정확히 짚고 넘어가야 할 것 같습니다. 재개발이란 정비기반시설이 열악한 지역을 말합니다. 정비기반시설이 양호한 재건축과는 다른 개념입니다. 재건축에 대한 자세한 내용은 다음에 살펴보고 오늘은 재개발에 관해서만 설명하겠습니다.
정비기반시설이 열악하다는 것은 골목골목 좁고, 편의시설이 부족하고, 건물들이 노후화되었으며, 지하 매립시설이 없어서 지상에 전봇대들이 정신없게 배치되어 있다는 것입니다. 이런 구역을 지정하여 건물뿐만 아니라 전반적인 도시환경(도로, 상하수도 등)을 개선합니다. 재개발은 노후한 건물이 대부분이라 대부분 저층의 성격을 띱니다. 저층을 고층으로 개발하면 분양을 더 많이 할 수 있어 사업성이 좋습니다.
 
다양한 재개발 방식 중 몇 가지를 소개합니다.
 
1. 신속통합기획

• 신속통합기획은 재개발 절차를 신속하게 진행하기 위한 제도입니다. 일반 재개발은 조합 설립, 서류 준비, 검토 및 수정 등의 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸리지만, 신속통합기획은 서울시와 함께 진행하여 이 과정을 간소화합니다. 이로 인해 정비구역 지정까지 일반적으로 5년이 걸리는 것에 비해 2년으로 단축할 수 있습니다. 또한, 용적률 인센티브를 제공받으며, 인센티브의 일정 부분은 기부 체납해야 합니다.

용적률인센티브란?
용적률을 간단하게 말하면 비율이 높을수록 더 높은 층수를 지을 수 있습니다. 이 용적률은 정해져 있으며 이 용적률을 늘려줌으로써 더 높은 층수를 짓게 해주는 것입니다.

 
 
2. 모아주택산업

• 
  모아 주택 사업은 일반적인 재개발 사업과 방향이 반대라고 생각하면 됩니다. 일반적인 재개발은 나라에서 구역을 지정하고 발표했다면, 모아주택산업은 의견을 모아 재개발하려는 구역을 나라에 허가받는 식입니다. 그래서 나라에서 진행하는 사업 준비 기간인 정비계획수립과 조합추진위 승인 단계가 생략되어서 빠르게 진행된다는 장점을 가진다. 즉, 조합설립 전 단계까지 통과된 것으로 볼 수 있습니다.

 
3. 역세권개발사업

• 역세권개발사업은 지하철 역 반경 300미터 내에 위치한 노후 주택을 개발하는 사업입니다. 역세권은 교통 편의성이 높아 기본적인 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 개발 부담이 적습니다. 이 사업은 고밀도 개발을 통해 사업성을 높이며, 최대 500%의 용적률 인센티브를 적용받을 수 있습니다. 단, 인센티브의 50%는 공공임대주택 등으로 사용해야 합니다