경매 배당 순서 : 선순위 임차인이 있다면 꼭 알아야 할

경매에서 배당 순서와 배당금액은 낙찰자에게 중요한 요소다. 특히 대항력이 있는 임차인이 존재하는 물건에 입찰하려면, 배당 순서와 배당금이 어떻게 나누어지는지 명확하게 이해하고 있어야 한다. 배당 순서를 알아두면 대항력 있는 임차인이 배당받을 금액을 정확히 예상할 수 있으며, 이를 통해 입찰 전 전략을 세우는 데 도움을 줄 수 있다. 여기에서는 경매 물건에 적용되는 배당 순서와 그 상세 내용을 알아보자.

 

 

+추가 이해 돕기) 대항력 유무에 따른 추가 비용에 대한 글

[경매쉬운개념] 낙찰자가 물어줘야 할 보증금이 있을까? : 임차인 대항력 여부에 따른 상황

 

 

배당 순서와 각 순위별 특징

0순위: 경매실행 비용

경매를 진행하는 데 필요한 비용은 모든 배당의 최우선 순위로 배정된다. 경매 절차에서 소요되는 법원 비용을 포함하며, 통상 300~500만 원 수준이다. 경매 대상이 되는 모든 물건에 이 비용이 적용되며, 경매로 얻어진 금액에서 가장 먼저 차감된다.

1순위: 필요비 및 유익비

필요비와 유익비는 경매 물건의 가치를 유지하거나 증대하는 데 들어간 비용을 말한다. 다음과 같은 두 가지로 나뉜다.

• 필요비: 집을 보존하기 위해 반드시 필요한 비용으로, 예를 들어 보일러나 유리창 같은 필수 수리 항목이 여기에 포함된다.
• 유익비: 가치는 높여주지만 필수는 아닌 비용으로, 도배나 장판 교체가 여기에 해당한다.

이 두 비용은 사실상 배당 사례가 드문 편이다. 세입자가 주거하는 중에 집주인과의 약정에 따라 수리비를 지출한 경우 배당을 청구할 수 있다. 예를 들면, 세입자가 살다가 집에 문제가 생겨서 수리하고 집주인에게 비용을 청구하기로 했다. 그러나 그 사이에 경매로 집이 넘어가 버려서 비용을 돌려받지 못한경우 이 비용으로 배당받을 수 있습니다. 이런 경우는 드물거니와 법원에서 인증받기 어려우니 이 부분은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다.

2순위: 임금채권과 최우선변제금

이 순위는 법에서 서민을 보호하기 위해 마련한 배당이다. 특히 경매에 부쳐진 회사 물건이라면 근로자의 임금 채권과 퇴직금이 2순위로 배당된다. 여기에는 근로자의 미지급된 임금과  퇴직금, 재해보상금 (3개월 임금, 3년간 퇴직금) 이 포함된다. 이와 더불어 소액임차인의 보증금도 법에서 정한 한도 내에서 우선 배당되므로 낙찰자가 주의해야 한다. 따라서 근로복지공단의 압류나 산재보험이 등기에 보인다면 조심해야 합니다. 또 집의 소유자가 회사이면 조심해서 입찰해야합니다.

 

참고: 최우선변제금인 소액 보증금과 임금 채권은 같은 순위에서 공평하게 배당되지만, 배당 가능한 전체 금액이 제한되므로 정해진 한도 내에서 비율대로 나누어 배당한다.

3순위: 당해세

당해세는 세금 채권 중 경매 대상 부동산에 부과된 것으로, 지역 세무서나 구청에서 부과하는 세금을 의미한다. 여기에는 국세와 지방세가 포함되며, 3순위로 배당된다. 단, 당해세의 경우 그 금액을 사전에 정확히 파악하기 어려울 때가 많다. 배당액이 클 수 있으므로 경매 전에 관련 기관에 문의하여 금액을 확인하는 것이 좋다.

4순위: 우선변제권

마지막 배당 순위인 우선변제권은 권리 순서에 따라 배당이 이루어진다. 권리의 순서는 등기 접수일에 의해 결정되며, 접수일이 빠를수록 우선권을 갖는다. 만약 배당 금액이 부족해 배당 순서가 뒤처진다면, 배당을 받지 못할 수도 있다.

 

(특이사항: 조세채권도 우선변제권을 가지며, 이는 임차인의 전입신고보다 법정기일이 빠를 때 임차인보다 먼저 배당받는다. 선순위 임차인보다 빠르다면 입찰 전 계산과 다른 문제가 생겨 임차인에게 금액을 더 물어내야할 수도 있다. )

입찰 전 참고사항

경매에 참여하기 전, 매각물건명세서를 통해 1순위와 2순위의 배당 여부를 확인할 수 있다. 다만, 배당액이 크거나 예기치 못한 금액이 추가로 발생할 경우 매각 불허가 신청을 고려할 수도 있다. 입찰 전 권리분석을 철저히 하고, 각 권리의 순서와 배당 금액을 검토하여 예상치 못한 리스크를 줄이는 것이 중요하다.