봉천동 모아타운 경매물건 임장 : 2024타경 1348

봉천동 모아타운 조사하다가 괜찮은 경매 물건있어서 임장다녀왔습니다.

권리분석은 임차인은 없고 소유자와 채권자(은행)로 권리하자가 없는 아주 쉬운 물건입니다.

소액으로 투자하기 좋아보이고 거실에 방하나 소형평수로 임대 놓기 좋아보입니다.

모아타운에 투자하면서 임대수익까지 챙길 수 있을 거라 예상됩니다.

 

1회 유찰되어 최저가 약 1억 4천만원에 진행중. (2024.10.31일 매각)

모아타운 진행중인 은천동 938-5 구역에 위치한 물건입니다.

옆에 서울관광고등학교, 은천초등학교가 가까이 있습니다.

그러나 소형 평수라 가족단위가 들어와서 살기는 어려워보입니다.

역과의 거리는 지도상으로 가까워보이나, 높은 언덕으로 걸어서 약 20분 정도 걸립니다.

 

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<실제 봉천동 임장기>

언덕이 시작되기 전 평지에는 상가들이 몰려있습니다.

생활하기에 부족하지 않은 상권입니다.

평지에서 골목으로 들어가면 주택가가 시작되고, 언덕이 시작됩니다.

올라가는 길에 모아타운 반대 위원회가 있습니다.

신기해서 찍어봤습니다.

조금만 더 올라가면 모아타운 추진위원회도 위치해있습니다.

근처 부동산 매물들을 살펴봤을때 해당 물건은 2억원 초반대에 시세가 형성되있을 것 같습니다.

어느 개발 구역에서나 그렇듯 신축빌라를 분양 중입니다.

언덕을 계속 올라갔습니다.

계속 언덕... 끝나지 않는 언덕.. 경사도 높게 되어있었습니다.

전체적인 노후도는 높아보였습니다.

계속 올라가면서 느낀 건데 왜 재개발을 하려는 지 알겠다... 이런 생각을 했습니다.

해당 경매 물건입니다.

맨 위층입니다. 노후화된 주택들이 많은 곳에서 드문 신축빌라입니다.

해당 건물도 입구쪽은 비교적 평지이나 바로 옆으로는 경사가 높은 언덕입니다.

높은 지대이고 오르막길이라서 경치는 좋을 것 같습니다.

골목 가쪽에는 주차라인이 마련되어있습니다.

이 건물은 특이하게 1층에 테라스 같은 마당이 있어서 1층이 저층이지만 더 이점이 있어보입니다.

주차장을 통해 가면 입구가 있습니다.

주차자리는 10대 자리가 있고,

넓어서 여유있는 공간에 1~2대 정도 더 댈 수 있을 것 같습니다.

주차 자리도 정해두고, CCTV도 작동하고 아주 잘 관리가 되고 있는 모습입니다.

우편물이 쌓여있었고 살펴보니 서류에 있는 소유자랑 일치 합니다.

계량기를 살펴보니 현재 공실인것 같습니다.

역시 언덕이라 야경경치가 집내부에서 보면 멋질 것 같습니다.

언덕의 끝쪽으로 올라가면 작은 공원이 있고,

지도에서 볼 수 있듯이 아파트가 있고, 반대쪽으로는 내리막이 시작됩니다.

이 동네에 생명이라 할 수 있는 마을버스입니다. (사실 마을 버스가 없으면 매일 걸어서 못 다닐 것 같습니다... 언덕..)

배차간격은 6분 이라서 길지 않은 편이고, 신림역 까지 한번에 갑니다.

실제로 보니 신림역까지는 약 10분정도 걸리고 한번에 갈 수 있습니다. 봉천역이 오히려 버스타고 가기 어렵더라고요.

실제 이용해서 신림역에 내려봤습니다.

내렸는데 이 버스를 타려는 사람들이 줄이 길게 서있었습니다.

버스크기에 비해 버스를 이용하려는 사람이 많아 원하는 시간에 타기는 어려워보입니다.

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시세 :

네이버 호가 조사 결과, 비슷한 연식,평형의 물건 약 2억~2억 1천만원 이상 정도로 예상된다.

모아타운 내, 25년이상된 지상층 투룸 빌라 1억 8천~ 2억원에 시세 형성.

 

 

최근 낙찰율 :

비슷한 조건의 물건들을 봤을 때 최근 1~2개월동안 80중반에서 80후반%로 낙찰됨.

실제 사이트에 낙찰가율을 봐도 비슷한 결과를 보임.

85%로 낙찰가 계산시 = 151,725,000원

1억5천만원선에서 낙찰될 것으로 예상됨.