재개발이나 재건축 사업을 이해하려면 지자체에서 시작하여 조합설립, 시공사 선정, 건축심의, 분양, 준공, 입주에 이르기까지 복잡한 단계들이 있습니다. 이 과정에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.
크게 알아야할 단계는 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 입니다. 이 세가지를 기준으로 재개발, 재건축이 이뤄지며 나머지 단계는 세부적인 단계들입니다. 즉, "조합-사업-관리" 만 크게 기억하고 나머지는 추가적인 이해를 위해 읽는 다는 생각을 하는 것이 좋습니다.
1. 정비기본계획 수립
재개발이나 재건축 사업은 어느 곳에서나 시작되는 것이 아닙니다. 정비기본계획이라는 큰 틀의 계획을 지자체가 수립하고, 이에 따라 필요하다고 판단되는 곳에서만 사업이 진행됩니다. 정비기본계획은 지역 전체의 재개발 필요성을 종합적으로 평가하고, 구체적인 정비 방향을 제시하는 중요한 계획입니다. 이는 10년마다 갱신되며 지자체 사이트에 공지되기 때문에 주민들이 열람할 수 있습니다. 다만, 정비기본계획은 어디까지나 계획일 뿐이므로 상황에 따라 수정되거나 변경될 가능성이 있습니다. 따라서 계획이 수립되었다고 하더라도 반드시 정비구역으로 지정되어 사업이 추진되는 것은 아니므로 유의해야 합니다.
2. 정비구역 지정
정비기본계획에 포함된다고 해서 곧바로 정비사업이 진행되는 것이 아니라, 정비구역으로 지정되어야 정식으로 사업 절차가 시작됩니다. 정비구역 지정이란 지자체가 사업이 필요하다고 판단한 특정 구역을 재개발 및 재건축 사업이 진행될 수 있는 정비구역으로 확정하는 절차입니다. 이 과정에는 특정 요건이 필요하며, 요건을 충족한 경우에만 정비구역으로 지정될 수 있습니다.
정비구역 지정 요건
- 필수요건:
- 사업 면적: 10,000㎡ 이상이어야 합니다.
- 노후화된 건물 비율: 전체 건물 중 2/3 이상이 노후화된 건물이어야 합니다.
- 선택요건 (필수요건에 더해 아래 중 한 가지를 충족해야 함):
- 주택접도율 40% 이하: 폭 4m 이상의 도로에 접한 건축물 비율이 40% 이하이어야 합니다. 이는 구역 내 주택들이 도로와 얼마나 접하고 있는지를 나타내는 비율입니다.
- 과소필지 40% 이상: 토지 면적이 90㎡ 미만인 소규모 필지가 전체의 40% 이상이어야 합니다. 이는 작은 면적으로 인해 개발이 어려운 필지들이 얼마나 포함되어 있는지를 뜻합니다.
- 호수밀도 60호/ha 이상: 10,000㎡ 내 건축물이 60호 이상 밀집해 있어야 합니다. 이는 특정 구역 내 주택 밀도를 나타냅니다.
- 노후연면적 2/3 이상: 구역 내 노후 건물의 연면적이 전체의 2/3 이상을 차지해야 합니다.
정비구역지정 고시일은 권리산정일의 기준. 정비구역으로 지정되면 권리산정일이 정해지며, 이 날짜가 기준이 됩니다. 권리산정일 이후 등기된 소유권은 조합원의 자격을 인정받지 못하고, 입주권 대신 현금으로 청산됩니다. 이는 재개발로 인한 수익을 노리고 무분별한 투자자가 유입되는 것을 막기 위함입니다. 세대 수가 증가하면 사업비 부담이 커져 조합원들이 받을 수 있는 이익이 줄어들기 때문에 이러한 제한을 두는 것입니다.
3. 추진위원회
정비구역으로 지정된 후, 사업을 본격적으로 준비하기 위해 추진위원회가 설립됩니다. 추진위원회는 정비사업에 참여할 조합을 구성하기 위한 초기 단계로, 정비계획 수립과 추진위원회 설립에는 약 1~3년이 걸립니다. 추진위원회를 설립하기 위해서는 해당 구역 내 토지 및 건축물 소유자의 50% 이상 동의가 필요하며, 이 동의를 얻어야 지자체로부터 추진위원회 설립 승인을 받을 수 있습니다. 추진위원회 설립이 완료되면 이후 조합 설립을 위한 준비를 본격적으로 시작하게 됩니다.
보통 추진위원회장은 조합이 설립되면 그대로 조합장이 되기도 합니다.
4. 조합설립인가
추진위원회가 승인된 이후에는 조합설립을 위한 절차가 진행됩니다. 조합 설립을 위해서는 토지 및 건축물 소유자의 75% 이상 동의가 필요하며, 이 동의자들의 토지면적 합이 전체 면적의 50% 이상이어야 합니다. 추진위원회의 동의 비율(50%)은 이미 확보된 것으로 간주하므로, 조합설립을 위해 추가로 25%만 더 동의를 얻으면 됩니다. 조건을 충족한 경우, 지자체로부터 조합설립인가를 받아 정비사업의 주체가 되는 법인으로 인가됩니다.
조합설립인가를 받고 나면 사업이 본격적으로 추진되며, 이때 조합원의 동의율이 75%를 넘었다면 사업 추진에 적극적인 주민들이 많다고 해석할 수 있어 이후 절차도 빠르게 진행될 가능성이 큽니다.
5. 시공사 선정
조합설립이 완료되면 조합은 아파트를 건설할 시공사를 선정합니다. 서울시는 규제상 시공사 선정을 후순위로 두는 경우가 있으나, 일반적으로 조합이 시공사와의 계약을 통해 향후 건축 진행을 위한 협의를 시작합니다.
6. 건축심의
재개발과 재건축은 대규모 건축사업이므로 건축심의를 반드시 거쳐야 합니다. 심의 과정에서는 환경영향평가, 교통영향평가 등을 포함한 다양한 평가가 이루어지며, 심의를 통과해야만 사업을 진행할 수 있습니다. 건축심의를 통과하면 다음 단계로 넘어가게 됩니다.
7. 사업시행인가
사업시행인가 단계에서는 아파트의 배치, 면적, 구성, 세대수 등 구체적인 계획을 세웁니다. 구체적인 건축계획이 지자체의 승인을 받아야 하며, 승인받은 계획에 따라 사업이 진행됩니다. 사업시행인가가 완료되면 사업의 큰 불확실성들이 해소되는 단계입니다.
8. 종전자산평가
사업시행인가를 받은 후, 조합은 기존 조합원들의 자산을 평가하는 종전자산평가를 시행합니다. 이는 조합원들이 기존에 보유한 건물과 토지의 가치를 감정평가하여 가격을 매기는 단계로, 나중에 새 아파트를 받기 위한 추가부담금 산정의 기초가 됩니다. 이 단계에서 정해진 감정평가액을 바탕으로 조합원들의 권리가 확정되기 때문에 매우 중요한 절차입니다.
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9. 조합원 분양신청
사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 이내에 조합은 조합원들에게 감정평가액과 대략적인 분담금 내역, 그리고 분양 신청 기간을 안내합니다. 조합원들은 해당 내용을 토대로 원하는 평수를 선택하여 분양을 신청하게 됩니다. 평형은 보통 권리가액이 높은 순서대로 결정되므로, 인기 평형을 확보하기 위해 눈치싸움이 필요합니다. 예를 들어, 84㎡ 평형은 수요가 많아 상대적으로 경쟁이 치열합니다.
조합원 분양신청 기간 내 신청하지 않으면 분양을 포기한 것으로 간주되어 현금 청산자로 처리됩니다. 현금 청산이란 조합원이 새로운 아파트 대신 감정평가된 자산 가치를 현금으로 받는 것을 뜻합니다.
(팁: 원하는 평형 선택 전략)
조합원 수와 신축 세대수를 비교하여 선호 평형을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 예를 들어, 원하는 평형에 비해 조합원이 적거나 추가분담금을 내기 어려운 고령자 조합원이 많은 사업장은 인기 평형을 선택할 확률이 높습니다. 평형 선택에 대한 조합원 간의 수요와 상황을 파악하여 자신에게 유리한 전략을 세우는 것이 중요합니다. 예를 들어, 원하는 84제곱미터 평형이 700세대이고 전체 조합원수거 700명 언저리라면 감정평가액이 매우 낮더라도 원하는 평형을 가져갈 수 있는 확률이 높습니다.
또, 투자자들이 많지 않고 연세가 있는 원주민들이 많은 사업장이라면, 추가분담금을 내기 싫고 큰 평수가 필요없다는 조합원들도 많아서 선호 평형에 도전해볼만 합니다.
10. 관리처분인가
관리처분인가는 정비사업의 마무리 단계로, 사업 리스크가 거의 없어지고 안전하게 투자할 수 있는 시기입니다. 이 단계에서 조합이 향후 들어올 자금을 어떻게 집행할지, 조합원이 납부해야 할 금액과 수익 분배 계획이 구체화됩니다. 또한, 일반분양 세대수, 분양가, 조합원 분양 세대수 등이 확정되며, 조합원들이 가질 수 있는 자산 가치와 분담금이 구체적으로 산출됩니다.
관리처분인가를 받으면 물건은 인가일을 기준으로 ‘입주권’으로 변경됩니다. 투기과열지구의 경우, 관리처분인가 이후 조합원의 지위 양도가 제한되므로, 이 시점 이후 매수자는 입주권을 받을 수 없습니다.
11. 이주 및 철거
관리처분인가 후, 조합원들은 이주비 대출과 이사비 지원을 통해 자산 계획을 세우고 이주를 시작합니다. 이주하지 않는 세대가 있을 경우, 명도소송이 진행되며 모든 세대가 이주를 완료하면 철거 작업이 시작됩니다. 또한, 주택멸실 신고가 이루어지며, 이후 매수는 주택이 아닌 토지로 인식되기 때문에 다주택자들이 매수하기 좋은 시기이기도 합니다.
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12. 일반분양
조합원 분양 신청 후 남은 매물은 일반인들을 대상으로 분양하는 일반분양으로 진행됩니다. 일반분양의 성패는 사업성에 큰 영향을 미치며, 일반분양이 잘 되면 사업성이 높아져 조합원들에게 돌아가는 비례율이 높아집니다. 반면, 일반분양이 잘 이루어지지 않으면 사업성이 떨어져 조합원들의 이익도 감소합니다.
13. 준공 및 입주
일반분양이 끝나고 공사가 진행되며, 준공이 완료되면 3년 정도 후에 입주가 시작됩니다. 이후 조합은 청산 절차를 거쳐 추가부담금을 징수하고, 사업 수익이 발생하면 차액만큼 조합원들에게 환급됩니다.
