헷갈리는 개념 "이주비와 이사비" 바로 알기

재개발 과정에서 이주비와 이사비는 필수적인 지원 요소다.

이 두 가지는 각각 다른 성격과 목적을 지니고 있지만 비슷한 시기에 이뤄지고, 단어도 비슷해서 쉽게 헷갈린다. 

쉽게 정리하면 이주비는 대출, 이사비는 지원이다.

이에 관한 내용을 자세히 정리했다.

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이주비 대출은 재개발로 인해 거주지를 옮겨야 하는 조합원이 임시로 거주할 곳을 마련하기 위해 받는 대출이다. 재개발 구역에 거주 중인 조합원은 철거와 공사 기간 동안 임시 거처가 필요해지는데, 이때 이주비 대출을 통해 자금을 마련할 수 있다. 만약 임차인이 거주 중이었다면, 이주비 대출을 활용하여 보증금을 반환할 수 있다. 

이주비 대출은 규제 지역 여부와 조합의 사정에따라 규모와 범위가 정해진다. 이주비 대출은 감정가에서 LTV를 적용해 투기 과열지구내의 구역은 감정가의 40%, 조정지역에서는 50%, 비규제 지역에서는 60%까지 대출가능하다. 이자율은 조합의 재정 상황에 따라 무이자 또는 유이자로 정해지며, 일부 시공사의 보증을 통해 100%까지 대출을 지원하는 경우도 있다. 

조합은 보통 사업시행인가 즈음 이주비 대출 계획을 세우고 관리처분총회에서 이를 확정한다. 따라서 이 시기에 맞춰 조합에 문의하고 자금 계획을 세우는 것이 중요하다. 조합이 대출 이자를 무이자로 지원하는 경우도 있지만, 세무 당국은 조합의 이주비 대출이자에 대해서 무상지원을 인정하지 않는다. 즉, 이자를 조합에서 대신 납부하는 것이 미래 이익을 미리 배당 받는 것이라고 여긴다. 대출이자 지원은 조합에서 기타사업비로 포함되어 결국엔 비용으로 처리되어 얻게되는 이익금에서 이주비대출이자가 빠지는 것이다. 따라서 이주비 대출이자가 무이자라고 좋아하거나 유이자라고 안타까워하지 않아도 된다.

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이사비는 지원이다. 이주 과정에서 필요한 비용을 조합이 지원해주는 금액이다. 이는 말 그대로 이사에 필요한 경비를 보조하는 지원금으로, 조합원에게 지급하거나 세입자에게 지원한다.이사비는 조합의 사업비에서 지출되는 비용으로, 이주 단계를 신속히 진행하기 위한 목적이 크다. 다만, 조합의 재정 상황에 따라 지원이 이루어지지 않는 경우도 있어, 지원 여부는 개별 조합에 따라 달라질 수 있다. 조합의 사업비에서 지출 비용이므로 이사비가 지원되지 않더라도 큰 손해라고 볼 필요는 없다.


이주비 대출을 통한 초기 투자비용 절감 효과도 있다. 하지만 부동산 규제에 따라 이주비 대출 가능 여부가 달라질 수 있다. 무주택자의 경우 조건 없이 대출이 가능하지만, 다주택자나 법인은 대출이 어렵다. 간혹 다주택자에게 이주비 대출을 허용하는 조합도 있으나, 이는 드물고 엄격한 조건이 따르며, 보통 1주택자의 경우도 기존 주택 처분을 조건으로 대출이 실행된다. 다주택자나 법인이 대출을 받기 어려운 경우가 일반적이다. 만약 이주비 대출이 불가능하다면 이주 시점이 지연될 가능성이 있으며, 그로 인해 추가 비용이 발생할 위험이 있다. 이러한 문제를 방지하기 위해 조합에서는 다주택자에게 다른 명목으로 자금을 대출해주거나 시공사 보증을 통해 추가 지원을 하기도 한다.