재개발 투자 필수 용어 총정리: 감정가부터 분담금 계산까지 가이드

재개발 투자 시 꼭 알아야 할 용어와 개념을 정리하겠습니다.

각 용어의 개념을 더 구체적으로 설명하고, 계산 예시도 보기 쉽게 구성했습니다. 

재개발 투자를 고려할 때, 이러한 용어와 개념들을 이해하면 더 명확한 판단을 내릴 수 있습니다.

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 1. 감정가
- 감정가는 재개발 사업이 시작되기 전, 각 조합원의 자산이 평가된 금액을 말합니다. 감정평가사나 전문 기관이 평가한, 현재 시점에서의 자산가치입니다.
 재개발이 이루어지면서 각 조합원이 가지고 있는 자산에 대해 얼마만큼의 가치가 있는지를 기준으로 평가한 금액입니다. 이 금액을 기준으로 향후 사업성이나 권리가액을 계산하게 됩니다.

 

- 감정가는 재개발 구역 내 자신의 자산 가치를 측정할 때 기준이 되며, 이 감정가가 클수록 내 자산 가치가 큰 것이고, 향후 새아파트를 받기위한 분담금을 적게 낼 수 있습니다.



2. 권리가액
- 권리가액 = 감정가 × 비례율

권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다. 감정가에 재개발 사업의 사업성이 반영된 값을 의미하며, 실제로 조합원이 새 아파트 분양을 받을 때 적용되는 자산 가치입니다.

-  권리가액이 높아지면 내가 받을 수 있는 자산 가치가 높아지는 것을 의미하며, 추가 분담금 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.


3. 비례율
- 비례율은 사업성 지표로, 재개발 사업이 얼마나 성공적인지를 나타내는 비율입니다. 100%를 기준으로 하며, 100% 이상이면 사업성이 좋다고 평가합니다. 최종 비례율은 정비사업이 마무리되면 정해진다. 그전까지는 예상 비례율이다. 사업시행인가나 관리처분인가시에는 조합원 분양가, 사업비 등이 정해져서 어느정도 근사하게 예상할 수 있다.

 

- 계산 방법 : 
  - 비례율 = (종후자산 평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산 평가액 × 100%

 

종전자산 평가액: 재개발 사업 시작 전 자산들의 평가액 총합 (조합원 감정가 총합)
종후자산 평가액: 사업 완료 후 재개발 지역의 총 수익, 즉 전체 아파트 분양가의 총합입니다.

종후자산 평가액-총사업비는 사업의 순수익이다.

즉, 분자인 순수익이 높을수록, 분모인 종전자산 평가액이 낮을수록 비례율은 커진다. 

 

비례율이 높을수록 재개발 사업의 순수익이 높다는 것을 의미하며, 이는 조합원들에게 더 높은 권리가액을 제공하는 효과를 줍니다.

 

EX)
- 감정가: 1억 원
- 비례율: 110%
- 권리가액 = 1억 원 × 1.1 = 1억 1천만 원

4. 분담금 
- 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액. 새 아파트를 받기 위해 추가로 지불해야 하는 금액입니다.
  분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
- 분담금이 낮을수록 재개발에 투자하는 비용 부담이 줄어듭니다. 권리가액이 높아지거나 조합원 분양가가 낮아질수록 분담금 부담이 줄어듭니다.

 

EX)
조합원 분양가: 3억 원
권리가액: 1억 1천만 원
분담금 = 3억 원 - 1억 1천만 원 = 1억 9천만 원

 

5. 프리미엄
-  프리미엄은 재개발 투자 대상 물건에 웃돈을 주고 매입하는 금액입니다. 일반적으로 재개발 기대감이 높은 지역에서는 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
프리미엄이 붙어 있다는 것은 해당 재개발 구역에 대한 투자 가치가 높다는 것을 의미하기도 합니다. 다만, 실제 가치와 비교하여 프리미엄을 적정 수준에서 판단하는 것이 중요합니다.


6. 초기 투자금액 (초투)
-초기 투자금액은 매매가격에서 전세 보증금, 대출금 등을 제외한 실제로 투자자가 부담해야 하는 금액을 말합니다.
 초기 투자금액 = 매매가 - 전세 보증금 또는 대출금 (레버리지)
초기 투자금액이 낮을수록 더 적은 자본으로 투자할 수 있게 되며, 수익률을 계산할 때 기준이 됩니다.

EX)
- 매매가: 3억 원 (감정가 2억 원 + 프리미엄 1억 원)
전세 보증금: 2억 원
초기 투자금액 = 3억 원 - 2억 원 = 1억 원

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종합 예시

다음은 실제로 계산을 통해 한눈에 보실 수 있는 예시입니다.

빌라의 감정평가금액 : 1억원

비례율 : 110%

조합원 분양가 : 3억원

권리가액= 1억원 * 110% = 1억 1천만원

분담금 = 3억원 – 1억1천만원 = 1억 9천만원

즉, 내 자산의 가치는 1억원인데, 사업성이좋아 비례율이 110%이다. 그래서 내가 내세울 수 있는 자산의 가치는 1억 1천만원이다. 조합원이 받을 새아파트의 가치는 3억원이다. 그래서 나는 1억 9천만원의 돈을 추가로 내면 새아파트를 받을 수 있다. 

 

단계별 계산
1. 권리가액   
   권리가액 = 감정가 1억 원 × 비례율 110% = 1억 1천만 원

2. 분담금
   분담금 = 조합원 분양가 3억 원 - 권리가액 1억 1천만 원 = 1억 9천만 원

 

+추가조건

 

빌라의 감정평가금액 : 1억원

조합원 분양가 : 3억원

권리가액= 1억원 * 110% = 1억 1천만원

분담금 = 3억원 – 1억1천만원 = 1억 9천만원

매매가 : 3억원 (감정가 1억원 + 프리미엄 2억원)
전세 : 2억원 

1. 총 투자금액
   총 투자금액 = 매매가 3억 원 + 추가 분담금 1억 9천만 원 = 4억 9천만 원

2. 초기 투자금액 (실투자금액)
   초기 투자금액 = 매매가 3억 원 - 전세 보증금 2억 원 = 1억 원