재건축과 리모델링의 차이점 완벽 정리!

재건축 vs 리모델링: 선택과 요건

노후된 주택 단지에서 주거 환경을 개선하고 자산 가치를 높이기 위해 흔히 재건축과 리모델링을 고려한다. 그러나 두 방법은 각각의 조건과 절차가 다르기 때문에 선택 시 신중해야 한다. 먼저 재건축을 위해 필요한 요건과 이를 만족하지 못하는 경우의 대안으로 리모델링을 고려하는 배경에 대해 알아보겠다.

재건축의 요건과 절차

재건축을 진행하려면 여러 요건을 충족해야 한다. 이 중 재건축과 리모델링을 구분 짓는 가장 중요한 조건은 안전진단이다. 재건축을 위해서는 최소 30년 이상 된 건물이어야 하며, 안전진단 등급이 D등급 이하여야 한다. 그러나 30년이 지나지 않았거나 안전진단에서 D등급 이하를 받지 못한 아파트는 주거 환경이 열악해도 재건축이 불가능하다.

이 경우, 리모델링이 대안이 될 수 있다. 리모델링은 준공 후 15년만 경과하면 조합을 설립할 수 있고, 안전진단 등급 역시 재건축보다 관문이 낮아 상대적으로 진행이 수월하다. 또한, 수직 증축은 B등급 이하, 수평 증축은 C등급 이하를 만족하면 가능하다. 재건축이 부담하는 초과이익 환수나 분양가 상한제 등 규제도 대부분 적용되지 않는다.

리모델링이란?

리모델링은 기존 건물의 뼈대를 유지하면서 수평 또는 수직으로 증축하는 것이다. 기본적인 골조를 유지한 채로 구조를 확장해 주거 환경을 개선하고 공간 활용도를 높일 수 있다.

리모델링의 방식

1. 수평 증축: 기존 아파트 평수를 넓히는 방식으로, 예를 들어 24평형 아파트를 32평형으로 확장할 수 있다. 여유 공간이 확보되면 별도의 동을 세우고 일반 분양을 진행하여 조합원의 부담을 낮출 수 있다.
2. 수직 증축: 기존 층수를 늘려 공간을 확장하는 방식으로, 예를 들어 15층 아파트를 20층으로 올리는 식이다. 용적률이 여유 있는 아파트에 주로 적용되며, 기존 주거 공간의 가치를 높일 수 있다.

리모델링의 장점

리모델링은 재건축에 비해 조건이 유리하고, 규제가 적다. 준공 후 15년이 경과한 건물은 조합 설립이 가능하며, 안전진단 등급 요건이 재건축보다 완화되어 있어 비교적 간편하게 진행할 수 있다. 또한 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등 재건축이 부담해야 하는 각종 규제에서 벗어날 수 있다는 장점도 크다.

리모델링의 단점

기본 뼈대를 유지해야 하므로 최신 유행하는 구조나 설계를 반영하는 데 제약이 있다. 또한 리모델링 후 확장된 평수에 비해 세대수 증가율이 제한적이어서 수익성이 낮아질 수 있다. 일반적으로 기존 세대수의 약 15% 정도가 늘어나는 것이 평균적이며, 일반 분양의 한계로 인해 수익이 적을 수 있다. 특히 기존의 동과 호수가 유지되어, 구조를 크게 변경하는 것은 어렵다.

재건축과 리모델링의 선택 기준

노후 주택의 주거 환경 개선 방안으로 재건축과 리모델링을 비교할 때, 안전진단을 충족하지 못하는 경우에는 리모델링이 대안이 될 수 있다. 각 방식이 지니는 장단점을 면밀히 검토하여 조건에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요하다.